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限购最狠招还靠银行 深圳二套首付七成“冰冻“炒楼

2016年10月09日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

国庆假期楼市祭出大招,范围史无前例,20个城市出台限购政策。深圳在今年3.25限购的基础上继续加码升级,成为全国最严的限购城市,其中本地人二套房首付比例提高至七成这一招,堪称全国最严的限购政策,即无论你是否付清一套、无论普通住宅还是豪宅,深圳本地人购买二套首付统统七成,仅能从银行按揭贷款三成,这将深圳楼市改善与投资需求几乎“冰封”了。

调控楼市还得靠银行,一旦大幅度抬高首付比例,将会对疯狂楼市进行有力钳制,“就算你有名额买,也没有那么多钱来买。”深圳一大型地产中介销售经理说,七成首付需要拿出至少几百万现金来,这一招对投资客打击最大。

此次在二套首付统统七成之后、银行仅提供三成按揭的低杠杆之下,深圳楼市又将如何变化?深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者称,“新政短期成为利空,如果成交量连续三个月处于冰点,那么深圳新房均价可能降到6万/平米以下,二手房价格有望回落15%左右。”

狠招击中要害

10月7日,本报记者在深圳走访了中原地产、美联物业等大型房地产中介,销售人员均对深圳最近楼市成交看淡, “现在是想买都买不了,资金跟不上”,“有名额没钱,有钱没有名额”……

如今深圳,购买二套房银行只能提供三成首付,首付需要七成。如果一套普通的小户型房子500万,那么七成首付就需要350万现金;100多平米的改善型住房如果1000万,至少需要拿出700万现金。“没有银行资金助力,这么高的首付很少人能够拿出来。”上述深圳地产中介销售经理说。

10月8日,深圳建行、中行、招行网点的个贷经理均对记者表示,银行将会按照政策严格执行二套七成首付的规定。此前几个月,全国银行房贷几乎占据全部贷款半壁江山,形成了全国人民炒房的盛况,那么接下来,至少在深圳将会有所收敛。

来看看此次深圳的限购政策,10月4日,深圳市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,提出楼市调控八项措施,这是在今年3月出台调控政策基础上再出狠招。此次政策最厉害的招数有:一、楼盘户型恢复90平米及以下户型不得低于70%的政策;二、外地户籍在深购房社保连缴3年改为5年;三、认房又认贷,无房无贷记录首套首付三成,无房有贷首付五成,二套首付七成;四、市场价不得超出备案价。

不过,在中介销售人员眼里,最主要是二套首付七成这条在全国最狠,“刚需要买的还是要买,买不起的还是买不起。而二套改善需求、投资客才是最大增量,七成首付几乎将这部分增量客全部打下去了。”上述深圳中介销售经理说。此前,深圳只规定一套贷款结清的,其二套首付要求四成,而对于未结清的二套贷款并没有明确规定。

与北京、上海、广州相比,深圳二套限购堪称一线城市最狠招,因为不管你是否还清贷款,只要是二套一律都是七成;同时不管是普通住宅还是豪宅,也都是七成首付。但北京二套房首付比例50%,非普通二套房首付才是七成。上海对二套改善住房贷款首付比例不低于50%,非普通自住房首付比例不低于70%。广州也是在未结清一套贷款、购买二套改善性普通房首付才七成。

深圳为何成为全国二套限购最狠的城市呢?李宇嘉称,据深圳市房地产研究中心监测,今年8月深圳成交量为2014年以来最低,9月有所回升但仍在低位徘徊,“房价处于高位投资投机的资金都在观望,而货币政策整体呈现宽松,一些高净值人群、外来投资客都有对深圳楼市进行资产配置的需求。”据其监测,深圳投资客的比例在25%左右。而对于投资客来说,最擅长的就是运用银行资金进行炒楼。

央行深圳中心支行数据显示,2015年深圳新发放个人住房贷款同比增长2.1倍,平均按揭成数高达6.5成,与最高贷款成数仅差5个百分点。那么经过今年房价上涨银行加大按揭贷款,杠杆几乎用尽。

深圳链家研究院发布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示,2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元,以贷款方式进行购房的比例高达93.7%,较2015年增加2.5个百分点。

今年3月深圳已经出台了一轮限购政策,仅在4月回调了1%,随后几个月继续攀升,如今均价已冲破6万/平米,成为均价最高的城市。

冰封炒楼会跌吗?

一波严过一波的限购,令深圳中介的销售策略急转。本报记者了解到,新政出台之后,二套首付七成将中介们的最后信心击落,从前假离婚等手段可以使首付降低,但是现在规定本地单身、离婚人士限购一套房;从前无贷款的二套首付四成尚能支撑部分改善性、投资性需求,现在这部分全部冰冻起来。

本报记者了解到,针对调控政策,深圳地产中介销售策略立马转向,他们正在将投资客引流至不限购的商住楼以及邻近的东莞、惠州,“最近几天东莞每天网签1000多套!”一位中介人士透露。此次东莞的限购政策,只针对本地人限购第三套和外地人限购第二套,对未在东莞买房的外地人购买第一套没有限制。惠州此次只是强调规范房地产市场,并没有提及限购。于是,深圳的房地产中介看到了政策的空隙,便将资金迅速引向了这两个地方。

那么,深圳的楼市会大跌吗?在李宇嘉看来,这需要观察一段时间,如果成交量连续三个月处于冰点价格才会松动,深圳新房均价才有望降到6万/平米以下,二手房价格也会有15%左右的回落。

那么长期来看呢?一位深圳房地产公司高管认为,新政只是不想让房价出现过快上涨,“但决不是想让房价大跌,长期来看如果经济保持中速增长,那么一线楼市还是被看好。”

深圳最严限购,主要在于深圳土地面积的狭小与超千万人口大城市的刚需,形成了强烈的供需矛盾。同时,在少量首付、大部分银行按揭的资金型助推之下,深圳楼市出现了快速上涨,成为这一轮全国楼市涨幅最大的城市。目前深圳库存量保持在400万平米左右,去化周期不到9个月,这还是在限购不断加码之下达到的效果。

多数市场人士认为,限购短期使深圳楼市看空,会有小幅调整,但长期来看还会涨。这仅仅是在国内经济稳定、国际金融稳定之下的预测。如果十年一次的金融危机来临,全球资产下跌,没有哪个市场能置身事外,包括我国的房地产。

(来源:华夏时报)


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