全国50城房地产市场综合偏离度研究报告出炉

2019年是房地产市场调控比较严格的一年，不少的房地产市场销售业绩受到影响。再加上今年受疫情的影响，房地产市场受到一定的打击。

广州济南近两年房地产市场低迷，2020有望结束筑底

南通徐州等城市存在调整风险

上海易居房地产研究院4月14日发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》。该报告对一些市场关键指标的偏离度进行了研究，分别是商品住宅成交量、房价涨幅和房价收入比。报告显示，从近一年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是南通、徐州、兰州、宁波和苏州，排在末五位的城市是贵阳、太原、三亚、广州和芜湖。从近两年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是南通、徐州、兰州、宁波和日照，排在末五位的城市是厦门、上海、北京、成都和济南。

易居研究院研究员沈昕表示：偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。从50城房地产指标综合偏离度排名来看，南通、徐州、兰州和宁波近一年和近两年的偏离度排名均排在前列，说明这些城市房地产市场已至少持续两年火热，目前仍未出现降温趋势，部分城市购房需求可能已经严重透支。在产业发展、区域规划、人口净流入等基本面因素没有发生明显变化的情况下，需要注意这类城市未来可能存在较大的调整风险。

易居研究院研究员王若辰表示：偏离度衡量的是当年各指标偏离历史平均水平的程度，短期内市场体制不会发生根本性变化，历史平均水平可以较好地反映未来合理水平，因此对未来市场的中短期走势有预判作用。比如，广州和济南近两年和近一年的偏离度排名均靠后，说明房地产市场已连续两年较为低迷。两者都是经济强省的省会，广州还是一线城市，人口吸引能力较强，预计2020年房地产市场有望结束筑底，或将复苏。

报告主要有以下几部分组成：

一、2019年50城3个分指标偏离度

1. 50城商品住宅成交量偏离度

从2019年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，徐州、兰州、昆明、珠海和日照位居前五，偏离度分别为85%、52%、44%、43%和40%。这些城市2019年成交量偏离度过高，说明楼市购买力透支较为严重。其中珠海情况与其他几座城市有区别，其2017年和2018年楼市成交持续低迷，2019年市场开始复苏，表现出来成交量偏离度较高。排在末五位的是芜湖、三亚、贵阳、济南和北京，偏离度分别为-36%、-36%、-23%、-22%和-18%。这些城市负偏离度过高，说明2019年成交量较为低迷。

可以看出，2019年正偏离度较高的城市主要是三四线城市和部分西部弱二线城市，这类城市本轮启动较晚，仍处于板块轮动中。但这类城市整体经济面偏弱，目前已处于楼市繁荣周期末端，随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。2019年负偏离度较高的城市成交量已处于低位，成交量继续下降的空间有限。

2、房价涨幅偏离度

从各城市的房价涨幅偏离度来看，50城中仅9城偏离度为正，等于1个标准差的仅南通1城;负偏离城市占比超过8成，其中太原、青岛、贵阳、金华、广州、郑州和莆田偏离度为-1个标准差左右。1个标准差以内的偏离程度不算明显，房价涨幅不一定会向均值回归，需要结合主观进行判断。2020年，类似南通、宁波这些房价上涨时间较长，涨幅较大的城市，存在较大的均值回归动力，房价涨幅大概率将收窄或者转负，对应偏离标准差减小或转负。对于负偏离程度较小，可能仍在调整初期的城市，如佛山、杭州等房价涨幅还有进一步负向偏离的空间;对于负偏离程度较大，可能在调整末期的城市，如青岛等，2020年房价下行空间小，而企稳回升的空间相对大。

3、50城房价收入比偏离度

2019年各城市房价收入比偏离度差距较大，有42个城市偏离度为正，8个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年来的平均水平。其中偏离度最高的城市东莞，为31.9%。另外，芜湖(30.1%)、苏州(28.7%)、深圳(27.2%)和厦门(24.8%)4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。其中东莞、苏州、深圳和厦门本轮以来的房价涨幅很大，导致当前房价收入比偏离度很高。芜湖属于三四线城市，本轮行情启动时间相对较晚，近两年来房价涨幅偏大。房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.5%。此外，乌鲁木齐(-10.7%)、兰州(-8.5%)2城的房价收入比偏离度水平都明显偏低。

二、近一年50城房地产指标综合偏离度排名

从2019年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是南通(51%)、徐州(42%)、兰州(36%)、宁波(35%)和苏州(31%)，其中南通和徐州属于江苏的弱二线城市，近两年受规划利好影响楼市持续火热，目前来看无论是房价涨幅还是成交量透支程度均较高。兰州是西部的弱二线省会城市，本轮楼市启动晚于成都、西安等西部核心城市，目前来看属于繁荣周期的末端，与之较为相似的昆明，2019年偏离度也较高。宁波和苏州属于东部的强二线城市，经济基本面强劲，落户难度低于上海杭州南京等城市，近两年人口流入较多，楼市一直处于较热状态。

2019年综合偏离度排在后五位的城市是贵阳(-39%)、太原(-34%)、三亚(-33%)、广州(-31%)和芜湖(-30%)。贵阳和太原是弱二线省会城市，2019年成交量均出现下降，房价亦出现下跌，楼市处于量价齐跌的偏弱状态。三亚受史上最严的房地产调控政策影响，2019年成交量大幅下降，房价下跌，也处于量价齐跌的偏弱状态。广州本轮行情启动和降温均滞后于京沪深，2019年房价小幅下跌，成交量小幅增长，房价跌幅大于京沪深，成交量增速小于京沪深，在一线城市中表现最弱。芜湖2019年成交量降幅是50城中最大的，房价小幅上涨，属于楼市繁荣周期的末端特征。